Hyresvärdar

Hyra ut ett rum till inneboende: regler, hyra och tips

Du kan i de flesta fall hyra ut ett rum till en inneboende utan tillstånd från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen, så länge du själv bor kvar och det inte blir fler boende än bostaden är gjord för. Äger du bostaden gäller privatuthyrningslagen, så ni bestämmer hyran tillsammans och ett avtal som löper tills vidare har tre månaders uppsägningstid för er båda. Hyr du själv i första hand gäller jordabalken i stället.

Skapa en kostnadsfri annons för ditt rum

Vad är inneboende?

En inneboende är någon som hyr ett rum eller en del av en bostad där du som hyr ut själv bor kvar. Ni delar oftast kök, badrum eller hall, och det är just det delade boendet som skiljer en inneboende från en andrahandshyresgäst. Flyttar du ut och låter någon annan bo i bostaden på egen hand räknas det som andrahandsuthyrning, och då behöver du i de flesta fall tillstånd. Den gränsen blev tydligare med de nya reglerna som började gälla 1 juli 2026.

Har delen du hyr ut eget kök och egen ingång är det oftast inte längre fråga om inneboende, utan om en egen bostad. Läs mer i guiden om att hyra ut en uthyrningsdel.

Hur hyr man ut ett rum till en inneboende?

Du hyr ut ett rum till en inneboende i sex steg: kontrollera att du bor kvar, sätt hyran, annonsera, välj din inneboende, skriv avtal och dokumentera skicket.

1. Kontrollera att du bor kvar. Så länge du själv bor i bostaden och den inte blir trångbodd behöver du i de flesta fall inget tillstånd.
2. Räkna fram en rimlig hyra. Utgå från vad liknande rum hyrs ut för och vad som ingår. Hyreskalkylatorn ger dig en bra utgångspunkt.
3. Annonsera rummet. Beskriv rummet, vilka delar av bostaden den inneboende får använda och vad som ingår i hyran.
4. Träffa och välj din inneboende. Ni ska dela hem, så träffas innan ni bestämmer er och be gärna om en referens från en tidigare hyresvärd eller arbetsgivare.
5. Skriv ett avtal. Ta med hyran, vad som ingår, hyrestid, uppsägningstid och vilka delar av bostaden den inneboende får använda. Läs mer i guiden om inneboendekontrakt.
6. Dokumentera skicket och se över försäkringen. Gör ett besiktningsprotokoll vid inflyttningen och be den inneboende teckna en egen hemförsäkring.

När du hyr ut via Samtrygg är annonsen kostnadsfri, och ni skriver ett standardiserat hyresavtal digitalt.

Regler för inneboende: vilken lag gäller?

Vilken lag som gäller beror på hur du själv bor. Äger du bostaden, till exempel en bostadsrätt, en villa eller en ägarlägenhet, gäller privatuthyrningslagen för avtal som skrivs från och med 1 juli 2026. Avtal som skrevs före dess följer fortfarande den gamla lagen om uthyrning av egen bostad. Hyr du själv i första hand gäller jordabalkens regler om hyra, eftersom privatuthyrningslagen inte omfattar hyresrätter.

Privatuthyrningslagen gäller för privatpersoner som hyr ut högst två bostäder utöver den egna, men rum i hemmet där du själv bor räknas inte in i den gränsen. Du kan alltså ha en eller flera inneboende och ändå hyra ut upp till två andra bostäder med samma regler. Läs mer om den nya privatuthyrningslagen.

Hyra ut rum i lägenhet: bostadsrätt eller hyresrätt

Du får i de flesta fall hyra ut ett rum i din lägenhet utan att fråga någon, oavsett om det är en bostadsrätt eller en hyresrätt. Villkoret är att du själv bor kvar, att det inte bor fler personer i lägenheten än den är anpassad för och att grannarna inte störs.

När du hyr ut rum i bostadsrätt behöver du alltså inte styrelsens tillstånd. Det är först om du flyttar ut och låter någon annan bo i hela lägenheten som du behöver ansöka hos föreningen, och det kan du läsa mer om i guiden om att hyra ut bostadsrätt i andra hand.

Hyr du ut rum i hyresrätt gäller samma princip enligt jordabalken. Du behöver inte hyresvärdens samtycke för en inneboende, men hyresvärden kan ingripa om lägenheten blir trångbodd eller om uthyrningen leder till störningar. Tänk också på att hyran du tar ut behöver stå i proportion till din egen hyra, mer om det nedan. Bor du i hus fungerar det på liknande sätt, och då har vi en egen guide om att hyra ut rum i villa.

Räkna ut hyra för inneboende: vad är en rimlig hyra?

En rimlig hyra för inneboende utgår från vad liknande rum hyrs ut för och från vad som ingår, till exempel möbler, el, internet och tillgång till kök och tvättstuga. Äger du bostaden kommer du och den inneboende överens om hyran fritt. Skyddet för den inneboende är att hyran inte får vara väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande bostäder. Är den det kan hyresnämnden sänka den till en skälig hyra, och då kan du behöva betala tillbaka det du fått för mycket, med ränta, från den dag den inneboende ansökte.

I en hyresrätt är det din egen hyra som är utgångspunkten. Ett vanligt sätt att räkna är att ta den del av hyran som motsvarar ytan den inneboende får använda, alltså rummet plus en andel av kök och badrum, och lägga till ett skäligt påslag om rummet är möblerat.

Oavsett boendeform lönar det sig att skriva tydligt vad som ingår, så att ni slipper diskutera elräkningen senare. Vill du se vad liknande bostäder hyrs ut för kan du använda hyreskalkylatorn. Den bygger på genomförda uthyrningar av liknande bostäder via Samtrygg och ger dig en bra utgångspunkt. Mer om hur hyran prövas hittar du i artikeln om hur mycket hyra du kan ta ut.

Uppsägningstid för inneboende

Äger du bostaden och avtalet gäller tills vidare är uppsägningstiden tre månader för både dig och den inneboende, räknat till ett månadsskifte. Det gäller avtal som skrivits från 1 juli 2026. En uppsägning ska alltid vara skriftlig.

Ett tidsbestämt avtal tar slut när hyrestiden gått ut, utan att någon behöver säga upp det. Den inneboende kan ändå säga upp det med tre månaders uppsägningstid, medan du som hyr ut bara kan avsluta det i förtid om den inneboende till exempel inte betalar hyran eller stör. En inneboende har inte heller något besittningsskydd, så när avtalet tagit slut ska rummet lämnas.

I en hyresrätt gäller jordabalken, och där är uppsägningstiden normalt tre månader. Samtrygg fokuserar på långtidsuthyrning, sex månader och längre, så det passar bra om du vill ha en inneboende som stannar ett tag.

Gäller hemförsäkring för inneboende?

Din hemförsäkring täcker normalt inte den inneboendes saker, så den inneboende behöver en egen hemförsäkring. Be gärna att få se den innan inflyttningen. Kontakta också ditt eget försäkringsbolag och berätta att du har en inneboende, eftersom villkoren skiljer sig mellan bolagen.

En vanlig hemförsäkring är inte heller anpassad för uthyrning och täcker inte alltid skador som uppstår under uthyrningen. När du hyr ut via Samtrygg ingår därför en uthyrningsförsäkring som täcker skador en vanlig hemförsäkring inte täcker.

Hyra rum till inneboende: avtal och trivselregler

Ett tydligt avtal och några gemensamma regler är det som får vardagen att fungera. Lagen kräver inget skriftligt avtal, men både du och den inneboende har rätt att kräva det, så skriv alltid ett. Hyran ska stå med, liksom vad som ingår i den, hyrestid, uppsägningstid och vilka delar av bostaden den inneboende får använda. Vad avtalet ska innehålla går vi igenom i detalj i guiden om inneboendekontrakt.

Prata också igenom vardagen innan inflyttningen: städning av gemensamma ytor, gäster och övernattningar, rökning, husdjur och hur ni delar på saker som diskmedel och toapapper. Träffas gärna innan ni bestämmer er, eftersom ni ska dela hem. En stund i månaden då ni stämmer av hur det fungerar gör att småsaker inte hinner växa till konflikter.

När du hyr ut via Samtrygg tecknar ni ett standardiserat hyresavtal digitalt, och ni dokumenterar rummets skick i ett besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning. Ni får också en inventarielista och en nyckelkvittens, vilket är extra praktiskt när rummet är möblerat.

Behöver man betala skatt för en inneboende?

Hyran du får från en inneboende kan vara skattepliktig, men du får göra avdrag. Hur reglerna påverkar dig beror bland annat på om du äger bostaden eller hyr den, och Skatteverket har en beräkningshjälp för att räkna ut vad som gäller i ditt fall. Läs mer i vår beskattningsguide för uthyrning.

Därför hyr du ut rummet via Samtrygg

Att släppa in någon i sitt hem kräver förtroende. På Samtrygg är bostadssökande verifierade och kreditkontrollerade innan kontraktet skrivs, och du väljer alltid själv vem som får hyra. Annonsen är kostnadsfri och du får stöd hela vägen, från hyran till inflyttningen.

Trygghetspaketet ingår kostnadsfritt för hyresvärdar:

• Hyresgaranti i upp till 12 månader
• Uthyrningsförsäkring som täcker skador en vanlig hemförsäkring inte täcker
• Verifierade bostadssökande och kreditkontroll av hyresgäster
• Standardiserat hyresavtal, skrivet av Samtryggs jurister
• Besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning
• Juridisk rådgivning
• Kostnadsfri marknadsföring
• Personlig service och hjälp genom hela processen

Samtrygg är en marknadsplats, så du och den inneboende tecknar avtalet direkt med varandra. Bakom tjänsten finns erfarenhet från mer än 25 000 uthyrningar.

Vanliga frågor om att hyra ut ett rum

Får man ha inneboende i hyresrätt?

Ja, i de flesta fall behöver du inte hyresvärdens tillstånd för att ha en inneboende i din hyresrätt. Det förutsätter att du själv bor kvar och att lägenheten inte blir trångbodd eller att grannarna störs. Flyttar du ut räknas det i stället som andrahandsuthyrning, och då krävs hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.

Får man ha inneboende i bostadsrätt?

Ja, du behöver inte styrelsens tillstånd så länge du själv bor kvar i lägenheten. Föreningen kan ingripa om det bor fler än lägenheten är anpassad för eller om det blir störningar. Ska någon annan bo i hela lägenheten behöver du i stället föreningens tillstånd för andrahandsuthyrning.

Hur många inneboende får man ha?

Det finns ingen fast gräns i lagen. Det som avgör är om bostaden är anpassad för så många boende och om det leder till störningar eller trångboddhet. Äger du bostaden räknas rum i ditt eget hem inte in i privatuthyrningslagens gräns på två bostäder.

Vad räknas som inneboende?

Du har en inneboende när någon hyr ett rum eller en del av bostaden medan du själv bor kvar där. Bor du inte längre i bostaden, eller har den uthyrda delen eget kök och egen ingång, handlar det normalt om andrahandsuthyrning.

Hur mycket kan man ta i hyra för ett rum?

Det beror på vad liknande rum hyrs ut för och vad som ingår, till exempel möbler, el och internet. Äger du bostaden bestämmer ni hyran tillsammans, men den får inte vara väsentligt högre än för liknande bostäder. Hyr du själv i första hand utgår du från din egen hyra.

Kan jag hyra ut ett rum via Samtrygg?

Ja, du kan annonsera ett rum i din bostad kostnadsfritt på Samtrygg. Du väljer själv vem som får hyra, ni skriver ett standardiserat hyresavtal digitalt och Trygghetspaketet ingår i uthyrningen.

Sammanfattning

Att hyra ut ett rum till en inneboende är ett enkelt sätt att få en extra inkomst och använda bostaden bättre, och i de flesta fall behöver du inget tillstånd så länge du själv bor kvar. Äger du bostaden gäller privatuthyrningslagen med fri hyressättning och tre månaders uppsägningstid, medan jordabalken gäller i en hyresrätt. Med ett tydligt avtal, gemensamma regler och en egen hemförsäkring för den inneboende har ni en bra grund för att trivas.

Räkna fram en rimlig hyra och skapa en kostnadsfri annons

Senast uppdaterad 26 oktober 2026