Hyresgäster
Vad är skälig hyra? Så fungerar hyressättning vid andrahandsuthyrning
Att veta om en hyra är rimlig kan vara svårt, särskilt när du hyr en bostad i andra hand. Vilka regler som gäller beror på vilken typ av bostad du hyr. För hyresrätter gäller fortfarande hyreslagens regler om bruksvärde och skälig hyra. För bostadsrätter, villor, fritidshus och andra privatägda bostäder gäller privatuthyrningslagen. Den ger bostadsägare större frihet att sätta hyran utifrån marknadens efterfrågan, samtidigt som det fortfarande finns ett skydd mot väsentligt överhyra.
På Samtrygg publiceras varje år tusentals bostäder och genom statistik från genomförda uthyrningar ser vi att frågor om hyresnivåer är bland de vanligaste från både hyresgäster och hyresvärdar.
I den här guiden går vi igenom vilka regler som gäller för olika boendeformer, hur hyran kan bedömas och vad du kan göra om du anser att hyran är oskäligt hög.
Letar du efter en bostad att hyra? På Samtrygg hittar du tusentals bostäder över hela Sverige med tydliga villkor och trygg uthyrning.
Bostadsrätt, villa och fritidshus
För bostadsrätter, villor, fritidshus och andra privatägda bostäder gäller privatuthyrningslagen. Lagen omfattar uthyrning av upp till två privatägda bostäder och ger bostadsägare större frihet att sätta hyran utifrån marknadens efterfrågan.
Till skillnad från hyresrätter beräknas hyran inte utifrån en fast modell med kapital- och driftkostnader. I stället bedöms hyran utifrån bostadens egenskaper, läge, standard och efterfrågan på marknaden.
Hur vet jag om hyran är rimlig?
För privatägda bostäder finns större frihet att sätta hyran än för hyresrätter. Samtidigt finns fortfarande ett skydd mot väsentligt överhyra.
Det innebär att hyran kan variera beroende på flera faktorer, exempelvis:
- Bostadens storlek
- Läge och område
- Standard och skick
- Möblering
- Om kostnader för exempelvis el, bredband eller parkering ingår
- Efterfrågan på marknaden
Som hyresgäst kan det därför vara svårt att avgöra om hyran ligger på en rimlig nivå. Ett bra första steg är att jämföra med liknande bostäder i samma område.
Söker du bostad? På Samtrygg hittar du hyresbostäder med tydliga villkor och trygg uthyrning.
Vad händer om hyran är för hög?
Även om privatuthyrningslagen ger större frihet att sätta hyran finns fortfarande ett skydd mot väsentligt överhyra.
Om du anser att hyran är oskäligt hög kan du få hyran prövad. Vid en prövning görs en bedömning av bland annat:
- Bostadens läge
- Storlek
- Standard
- Möblering
- Marknadssituationen i området
Om det bedöms att hyran är väsentligt högre än vad som är rimligt kan hyran sänkas framåt i tiden.
Till skillnad från reglerna för hyresrätter är möjligheterna till retroaktiv återbetalning mer begränsade vid privatuthyrning. Fokus ligger istället på att säkerställa att framtida hyror sätts på en rimlig nivå.
Hyresrätt
Om du hyr en hyresrätt i andra hand har din hyresvärd som huvudregel rätt att ta ut samma hyra som hen själv betalar för bostaden. Om bostaden är möblerad eller om kostnader för exempelvis el, bredband eller parkering ingår i hyran får vissa tillägg göras.
I det här avsnittet går vi igenom vad som menas med skälig hyra, bruksvärdesprincipen, likvärdiga lägenheter och trappningsregeln. Du får också exempel på hur hyran kan beräknas och information om vad du kan göra om du misstänker att du betalar för mycket.
Vad är en skälig hyra?
Enligt hyreslagen ska hyran vara skälig. För hyresrätter innebär det att hyran ska motsvara bostadens bruksvärde, det vill säga det praktiska värde bostaden har ur en hyresgästs perspektiv.
När bruksvärdet bedöms tas hänsyn till flera faktorer, bland annat:
- Storlek
- Planlösning
- Standard och skick
- Läge i fastigheten
- Tillgång till hiss, tvättstuga, parkering och andra gemensamma faciliteter
- Närhet till kommunikationer och service
Hyran ska också vara jämförbar med hyran för likvärdiga lägenheter. Med likvärdiga lägenheter menas bostäder med ungefär samma egenskaper och som ligger i jämförbara områden.
Alla egenskaper behöver dock inte vara identiska för att två lägenheter ska anses likvärdiga. En något mindre lägenhet med bättre planlösning kan exempelvis ha samma bruksvärde som en större lägenhet med en mindre effektiv planlösning.
Exempel på bruksvärdefaktorer
Anta att du vill bedöma om hyran är rimlig för en hyresrätt med följande egenskaper:
- Storlek: 50 kvm
- Byggår: 2001
- Planlösning: 2 rum och kök
- Våningsplan: 3 av 6
- Skick: Inget reparationsbehov
- Ljudisolering: Ja
- Hiss: Ja
- Tvättstuga: Ja
- Sopnedkast: Nej
- Förråd: Nej
- Fastighetsservice: Ja
- Parkeringsplats: Nej
- Närhet till kommunikationer: Ja
En jämförelselägenhet behöver inte ha exakt samma egenskaper för att anses likvärdig. Exempelvis kan en något mindre lägenhet med bättre planlösning ha samma bruksvärde.
I de flesta fall motsvarar den hyra som hyresvärden själv betalar redan bostadens bruksvärde, eftersom hyran normalt har förhandlats fram mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen.
Vad är en skälig hyra inklusive möbler och övriga kostnader?
Om bostaden hyrs ut möblerad är det vanligt att ett möbeltillägg läggs på hyran. Det finns ingen lagstadgad procentsats, men Hyresnämnden har i många fall godkänt ett tillägg på cirka 10–15 procent för fullt möblerade bostäder.
Hyresvärden får även ta betalt för kostnader som är kopplade till bostaden, exempelvis:
- El
- Gas
- Internet
- Parkeringsplats
- TV-tjänster
Dessa kostnader bör motsvara de faktiska utgifterna.
Räkna ut hyran för en hyresrätt – ett exempel
Om förstahandshyran är 8 000 kronor per månad, bostaden är fullt möblerad och internet (200 kr/mån) samt parkeringsplats (900 kr/mån) ingår kan hyran exempelvis beräknas så här:
(8 000 kr × 1,15) + 200 kr + 900 kr = 10 300 kr per månad
Har du betalat för mycket?
Om du anser att hyran är högre än vad som kan anses vara skäligt kan du ansöka hos Hyresnämnden om att få hyran prövad.
Om Hyresnämnden bedömer att hyran varit för hög kan du i vissa fall även ha rätt att få tillbaka den del av hyran som utgör överhyra. Du kan även ha rätt att få hyran sänkt för den återstående hyrestiden. Återbetalning kan omfatta hyror som betalats upp till ett år tillbaka i tiden.
Exempel på återbetalning av överhyra
Om du har betalat 11 000 kronor per månad för en bostad där den skäliga hyran bedöms vara 9 000 kronor per månad, och du har bott där i åtta månader, kan återbetalningen uppgå till:
(11 000 kr − 9 000 kr) × 8 månader = 16 000 kr
Trappningsregeln
I vissa fall kan hyran för en hyresrätt höjas efter en större renovering eller efter en hyresförhandling. Om höjningen är omfattande kan den delas upp över flera år i stället för att genomföras på en gång. Detta kallas för trappning.
Syftet med trappningsregeln är att ge hyresgäster tid att anpassa sig till en större hyreshöjning.
Om den hyresrätt du hyr i andra hand omfattas av en trappad hyra har du rätt att betala samma reducerade hyra som förstahandshyresgästen. Hyresvärden får alltså inte ta ut den framtida, fullt höjda hyran innan den faktiskt har börjat gälla.
Så vet du om hyran är rimlig
Innan du skriver under ett hyresavtal kan det vara klokt att jämföra hyran med andra liknande bostäder i området. På så sätt får du en bättre uppfattning om hyran ligger på en rimlig nivå.
Kom ihåg att en hög hyra inte automatiskt innebär att den är oskälig. Faktorer som läge, standard, möblering och vad som ingår i hyran kan påverka priset.
Alla hyresvärdar på Samtrygg är i kontakt med oss innan deras bostäder publiceras. Genom statistik från tusentals genomförda uthyrningar och lång erfarenhet av den svenska hyresmarknaden arbetar vi för en transparent marknadsplats med väl underbyggda hyresnivåer och tydliga villkor för både hyresgäster och hyresvärdar.
Letar du efter en bostad? Registrera dig gratis på Samtrygg och få tillgång till tusentals lediga hyresbostäder utan kötid.
Vanliga frågor om skälig hyra
Vad är en skälig hyra?
För hyresrätter ska hyran som huvudregel motsvara förstahandshyran, med eventuella tillägg för exempelvis möbler eller kostnader som ingår i hyran. För privatägda bostäder som bostadsrätter, villor och fritidshus gäller andra regler, där hyran i större utsträckning kan sättas utifrån marknadens efterfrågan samtidigt som det finns ett skydd mot väsentligt överhyra.
Hur vet jag om hyran är rimlig?
Börja med att jämföra med liknande bostäder i samma område. Tänk också på faktorer som bostadens storlek, standard, möblering, läge och vad som ingår i hyran. För privatägda bostäder påverkar även efterfrågan på marknaden vilken hyra som kan vara rimlig.
Kan jag få tillbaka pengar om hyran är för hög?
Om du hyr en hyresrätt i andra hand och hyran bedöms vara högre än vad som är skäligt kan du i vissa fall ha rätt till återbetalning av överhyra. För privatägda bostäder är möjligheterna till retroaktiv återbetalning mer begränsade.
Är reglerna samma för hyresrätter och bostadsrätter?
Nej. För hyresrätter gäller hyreslagens regler om bruksvärde och skälig hyra. För bostadsrätter, villor och andra privatägda bostäder gäller privatuthyrningslagen, där hyran kan sättas friare utifrån marknadens efterfrågan.
Hur kan Samtrygg hjälpa mig?
På Samtrygg publiceras varje år tusentals bostäder. Genom vår erfarenhet och statistik från genomförda uthyrningar arbetar vi för en transparent hyresmarknad med rimliga hyresnivåer och tydliga villkor för både hyresgäster och hyresvärdar.
Senast uppdaterad 8 juli 2026.
