Hyresgäster
Orimlig hyra – betalar jag för hög hyra i andra hand?
En orimlig hyra är en hyra som är högre än vad lagen tillåter för just den typ av bostad du hyr. Hyr du en hyresrätt i andra hand får hyran i de flesta fall inte vara högre än förstahandshyran plus skäliga tillägg för möbler och det som ingår. Hyr du en bostadsrätt, villa eller annan privatägd bostad är hyran orimlig först när den är väsentligt högre än för liknande bostäder, och då kan du ansöka hos hyresnämnden om att få den sänkt.
Vad är orimlig hyra?
Orimlig hyra är inget juridiskt begrepp, men det är så de flesta beskriver en hyra som är högre än vad hyresvärden får ta ut. Vad som är för mycket avgörs av två olika regelverk. För en hyresrätt i andra hand gäller hyresreglerna i jordabalken, som ofta kallas hyreslagen, och där ska hyran vara skälig. För bostadsrätter, villor, radhus, fritidshus och ägarlägenheter som en privatperson hyr ut gäller i stället privatuthyrningslagen.
Så det första du behöver veta är vilken sorts bostad du hyr. En hyra kan kännas hög utan att vara orimlig i lagens mening, särskilt för en möblerad bostad i ett attraktivt läge. Det omvända gäller också, för en hyra som ser normal ut kan vara för hög om det är en hyresrätt med låg förstahandshyra.
Skälig hyra hyresrätt: så mycket får hyran vara
En skälig hyra för en hyresrätt i andra hand utgår från den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar till fastighetsägaren. Den hyran har oftast förhandlats fram och anses motsvara lägenhetens bruksvärde, alltså vad bostaden är värd för den som bor där utifrån storlek, standard och läge. Hyresvärden får därför inte lägga på något extra för att tjäna pengar på uthyrningen.
Däremot får hyresvärden ta betalt för det som ingår utöver själva lägenheten. För en fullt möblerad bostad har hyresnämnden i många fall godtagit ett möbeltillägg på ungefär 10–15 procent, och el, internet, parkering och liknande får läggas på till vad det faktiskt kostar. Har fastighetsägaren höjt hyran i steg, så kallad trappning, betalar du samma nedsatta hyra som förstahandshyresgästen så länge trappningen pågår.
Så här kan det se ut i praktiken. Förstahandshyran är 8 000 kronor i månaden, lägenheten är fullt möblerad och internet för 200 kronor och en parkeringsplats för 900 kronor ingår. Med ett möbeltillägg på 15 procent blir en skälig hyra runt 10 300 kronor i månaden (8 000 × 1,15 + 200 + 900), så betalar du 13 000 kronor ligger du en bra bit över.
Orimlig hyra bostadsrätt: när är hyran för hög?
För en bostadsrätt, villa eller annan privatägd bostad får hyresvärden och hyresgästen i stort sett komma överens om hyran fritt, så länge den inte är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande bostäder. Det följer av privatuthyrningslagen, som gäller hyresavtal som har skrivits från och med den 1 juli 2026. Lagen gäller när en privatperson hyr ut sin bostad och inte regelmässigt hyr ut fler än två bostäder.
Hyran får alltså sättas utifrån marknadens efterfrågan, och den jämförs med vad andra betalar för bostäder med liknande läge, storlek, standard och möblering. Lagen anger ingen procentgräns för när en hyra blir väsentligt högre, så bedömningen görs i varje enskilt fall.
Skrev du ditt avtal före den 1 juli 2026 gäller i de flesta fall de tidigare reglerna i stället.
Betalar jag för mycket i hyra? Så jämför du
Det snabbaste sättet att ta reda på om du betalar för mycket i hyra är att jämföra med bostäder som liknar din. Utgå från samma typ av bostad i samma område, med ungefär samma storlek, standard och möblering, och kolla vad som ingår. En hyra med el, internet och möbler ska inte jämföras rakt av med en hyra där du betalar allt det själv.
Hyr du en hyresrätt kan du be hyresvärden visa sin hyresavi eller sitt hyresavtal, så ser du vad förstahandshyran är. Hyr du en privatägd bostad är lediga lägenheter i samma område det bästa jämförelsematerialet. Spara gärna några annonser som underlag, om du senare vill få hyran prövad.
Vad räknas som ockerhyra?
Ockerhyra är ett vardagligt ord för en hyra som är så hög att den känns som utnyttjande, men lagen har ingen särskild gräns för när en hyra blir ockerhyra. Den bedöms på samma sätt som all annan för hög hyra, för en hyresrätt mot vad som är skäligt och för en bostadsrätt eller villa mot vad liknande bostäder kostar. Även när det gäller ockerhyra för en bostadsrätt är det alltså jämförelsen med liknande bostäder som avgör.
Vill du anmäla ockerhyra för att få hyran sänkt eller pengar tillbaka är det hyresnämnden du ska vända dig till. I grova fall, där någon utnyttjar att du är i en svår situation för att ta ut en uppenbart oproportionerlig hyra, kan det vara brottet ocker enligt brottsbalken och då kan du också polisanmäla det.
Vad gör jag om hyran är för hög?
Om hyran är för hög är det bästa första steget att prata med hyresvärden. Många privata hyresvärdar har inte full koll på reglerna, och visar du att hyran ligger över vad som gäller går det ofta att komma överens om en lägre nivå. Skriv då ner det ni kommer fram till, gärna som ett tillägg till hyresavtalet.
Löser det sig inte kan du ansöka hos hyresnämnden om att få hyran prövad, och det kan du göra medan du bor kvar. Hyresnämnden försöker först få er att enas, och går det inte bestämmer den vilken hyra som ska gälla. Mer om dina rättigheter när du ska hyra i andra hand hittar du i vår guide.
Återbetalning av överhyra
Överhyra är den del av hyran som ligger över vad som är tillåtet, och hur mycket du kan få tillbaka beror på vilken bostad du hyr. Vid överhyra i en hyresrätt i andra hand kan hyresnämnden besluta att du ska få tillbaka det du betalat för mycket upp till ett år före den dag du ansökte. Du kan ansöka även efter att du har flyttat, men då måste ansökan komma in inom tre månader från att du lämnade lägenheten.
Räkneexempel: du har betalat 11 000 kronor i månaden i åtta månader och den skäliga hyran är 9 000 kronor. Då kan återbetalningen bli 16 000 kronor, alltså 2 000 kronor gånger åtta månader.
För en bostadsrätt, villa eller annan privatägd bostad gäller den sänkta hyran från den dag du ansöker hos hyresnämnden, och hyresvärden betalar då tillbaka det du har betalat för mycket från den dagen, med ränta. Hyra för tiden innan du ansökte får du inte tillbaka. Misstänker du att hyran är för hög lönar det sig därför att agera tidigt.
Därför hyr du tryggt via Samtrygg
Hos Samtrygg är bostadsannonserna kontrollerade och du har skydd mot förskottsbedrägeri, så du kan lägga energin på att hitta rätt bostad i stället för att oroa dig för bluffannonser. Hyresvärdarna kan räkna fram en rimlig hyra med vår hyreskalkylator, som bygger på uthyrningar som gjorts via Samtrygg. Du och hyresvärden skriver ett standardiserat hyresavtal, skrivet av Samtryggs jurister, så hyran och villkoren står svart på vitt från start.
Vi har erfarenhet från mer än 25 000 uthyrningar, och Trygghetspaketet ingår i alla uthyrningar:
- Möjligt att hyra depositionsfritt
- Skydd mot förskottsbedrägeri
- Säkra och trygga betalningar
- Hemförsäkring ingår de första 30 dagarna
- Kontrollerade bostadsannonser
- Besiktningsprotokoll vid inflyttning och utflyttning
- Juridisk rådgivning
- Personlig service och hjälp genom hela processen
Vanliga frågor om orimlig hyra
Hur vet jag om jag betalar för hög hyra?
Ta först reda på om du hyr en hyresrätt eller en privatägd bostad, eftersom reglerna skiljer sig åt. För en hyresrätt jämför du med förstahandshyran plus tillägg för möbler och det som ingår. För en bostadsrätt eller villa jämför du med vad liknande bostäder i samma område kostar.
Hur hög får hyran vara för en andrahandslägenhet?
Det beror på vilken sorts bostad det är. För en hyresrätt i andra hand ska hyran vara skälig, vilket i praktiken betyder förstahandshyran plus ett skäligt tillägg för möbler och det som ingår. För en bostadsrätt eller villa som en privatperson hyr ut får hyran inte vara väsentligt högre än vad liknande bostäder hyrs ut för.
Kan jag få tillbaka pengar om jag har betalat för mycket i hyra?
Ja, i vissa fall. Har du betalat för mycket i hyra för en hyresrätt i andra hand kan du få tillbaka mellanskillnaden för upp till ett år bakåt från ansökan. För privatägda bostäder gäller en sänkt hyra från ansökningsdagen, så vänta inte med att ansöka.
Gäller privatuthyrningslagen mitt hyresavtal?
Privatuthyrningslagen gäller när du hyr en bostadsrätt, villa, fritidshus eller annan privatägd bostad av en privatperson och avtalet är skrivet från och med den 1 juli 2026. Då är en skälig hyra det som stämmer med vad liknande bostäder kostar. Hyr du en hyresrätt i andra hand gäller hyresreglerna i jordabalken, och är avtalet skrivet tidigare gäller den äldre lagen om uthyrning av egen bostad.
Får hyresvärden höja hyran under hyrestiden?
För en privatägd bostad kan hyran i de flesta fall bara ändras under hyrestiden om ni har avtalat om det, till exempel att den ska följa ett index. För en hyresrätt i andra hand följer hyran förstahandshyran, så höjer fastighetsägaren hyran kan höjningen föras vidare till dig.
Vad räknas som oskälig hyra?
En oskälig hyra är en hyra som är högre än lagen tillåter för den bostad du hyr. Hyr du en hyresrätt i andra hand är hyran oskälig om den ligger över förstahandshyran plus skäliga tillägg för möbler och det som ingår. Hyr du en bostadsrätt eller villa av en privatperson är det i stället en hyra som är väsentligt högre än för liknande bostäder, och då kan du ansöka hos hyresnämnden om att få den sänkt.
Sammanfattning
Om en hyra är orimlig beror på vilken bostad du hyr. För en hyresrätt i andra hand får hyran i de flesta fall inte vara högre än förstahandshyran plus skäliga tillägg, och du kan få tillbaka överhyra för upp till ett år. För en bostadsrätt, villa eller annan privatägd bostad får hyran sättas utifrån marknadens efterfrågan men inte vara väsentligt högre än för liknande bostäder. Prata med hyresvärden först och ansök hos hyresnämnden om ni inte kommer överens.
Hitta din nästa bostad på Samtrygg
Senast uppdaterad 26 oktober 2026
